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Die Untervermietung hat in den letzten Jahren einen starken Aufschwung erlebt. Das ist nicht verwunderlich. Sie ermöglicht zum einen bezahlbaren Wohnraum für die Untermietenden und lohnt sich zum anderen für die Untervermietenden auch finanziell. Aufgrund ihrer Unkompliziertheit wird die Untermiete gerne kurzfristig während eines Auslandaufenthaltes oder längeren Reisen vereinbart. Eine grundlegende Kenntnis über das Untermietverhältnis ist deshalb von Vorteil.
Die Untermiete unterliegt dem Mietrecht und wird konkret durch Art. 262 OR normiert. Abs. 2 dieser Bestimmung stellt dabei eine abschliessende Aufzählung der Verweigerungsgründe dar, welche die Vermieterin gegen eine Untervermietung geltend machen kann. Soll eine Untermiete eingerichtet werden, dann sind die gesetzlichen Voraussetzungen zu beachten.
Das Gesetz verlangt nach der Zustimmung des Vermieters. Diese Zustimmung ist nicht formgebunden und kann sogar stillschweigend erteilt werden. Eine nachträgliche Zustimmung ist ebenfalls möglich. Dabei handelt es sich um ein Gestaltungsrecht; ein Widerruf ist grundsätzlich unzulässig. Ausgenommen davon ist der Fall, wenn Willensmängel vorhanden sind. Darunter fallen insbesondere bei Erteilung der Zustimmung verschwiegene Tatsachen, welche einen Verweigerungsgrund i.S.v. Art. 262 Abs. 2 OR gebildet hätten.
Wenn Untervermietung ohne Zustimmung des Vermieters erfolgt, bedeutet dies nicht automatisch, dass sie unzulässig ist. Vielmehr ist zu prüfen, ob gültige Gründe für die Verweigerung der Zustimmung gem. Art. 262 Abs. 2 OR vorliegen. Begründet wird dies durch das Kündigungsschutzverfahren in Mietangelegenheiten von Wohn – und Geschäftsräumen. Eine ordentliche Kündigung wird nicht für gültig erklärt, wenn bloss keine Zustimmung eingeholt wurde. Hätte der Vermieter die Zustimmung für die Untervermietung ohnehin nicht verweigern können, da kein Grund nach Abs. 2 gegeben ist, dann liegt eine anfechtbare Kündigung aus geringfügigem Anlass nach Art. 271 Abs. 1 OR vor.
Anders sieht es aus, wenn der Mieter wiederholt gegen die Informationspflicht verstösst (Art. 262 Abs. 2 lit. a OR). Erkundigt sich der Vermieter nach den Untermietbedingungen, so hat der Mieter diese bekannt zu geben. Verweigert er die Bekanntgabe oder verspätet er sich damit, dann kann dies durchaus einen gültigen ordentlichen oder gar ausserordentlichen Kündigungsgrund gem. Art. 257f OR bilden.
Art. 262 Abs. 2 OR bestimmt alternativ, aber abschliessend, wann der Vermieter seine Zustimmung für eine Untervermietung verweigern darf.
Die Auskunftspflicht gem. lit. a bezieht sich auf alle bedeutsamen Klauseln des Untermietvertrages. Dazu zählt die Person des Untermieters, der Verwendungszweck, die Dauer und die genaue Bezeichnung des untervermieteten Teils. Die Weigerung zur Auskunft über die Bedingungen der Untermiete als solche macht die Fortsetzung des Mietverhältnisses i.d.R. unzumutbar und kann zu einer ausserordentlichen Kündigung i.S.v. Art. 257f OR führen.
Nach Art. 262 Abs. 2 lit. b OR stellen auch missbräuchliche Bedingungen einen Verweigerungsgrund dar. Diese ergeben sich im Vergleich mit den Bedingungen der Hauptmiete. Zweck der Bestimmung ist, dass übermässige Gewinne durch die Untervermietung verhindert werden sollen.
Abschliessend stellen gem. lit. c auch wesentliche Nachteile, welche dem Vermieter durch die Untervermietung entstehen können, einen Verweigerungsgrund dar. Unter wesentlich ist die durch den Untermieter erhebliche intensive oder nachteilige Nutzung der Sache zu verstehen.
Wollen Sie sich bezüglich einer Untermiete beraten lassen? Unsere Rechtsanwälte für Miet- und Vertragsrecht in Zürich, St.Gallen und Frauenfeld geben Ihnen gerne Auskunft.