Geldwäschereitrends in der Immobilienbranche

Immobilienunternehmen im deutschsprachigen Raum sind ausserordentlich gut für die Geldwäscherei geeignet. Sie können insbesondere zur Platzierung, Schichtung (oder «Layering») und Integration in Kombination mit Verstössen gegen das Steuergesetz verwendet werden. Aufgrund von Lücken in bestehenden Bekämpfungsmechanismen ist es für Compliance-Beauftragte allerdings schwierig die Geldwäscherei in der Immobilienbranche zu erkennen und zu bekämpfen, weshalb dieser Artikel beschreibt, wie Geldwäscher genau vorgehen, um zu verhindern, dass sie erwischt werden.

Zunächst ist ein Blick auf die rechtliche Grundlage in der Schweiz zu werfen. Der Tatbestand der Geldwäscherei ist sowohl in Art. 305bis im Schweizer Strafgesetzbuch (StGB) als auch separat im Bundesgesetz über die Bekämpfung der Geldwäscherei und der Terrorismusfinanzierung im Finanzsektor (GwG) geregelt. Der Immobiliensektor ist allerdings vom Anwendungsbereich des letzteren ausgenommen. Täter der Geldwäscherei nach Art. 305bis StGB kann prinzipiell jeder sein, wobei das Bundesgericht auch die Strafbarkeit des Vortäters bejahte. Zudem kann jede erdenkliche wirtschaftliche Transaktion oder jeder geldwerte Vorteil unter den besagten Tatbestand der Geldwäscherei fallen. Dabei muss das Vermögen aus einem Verbrechen oder einem qualifizierten Steuervergehen herrühren. Letztendlich muss das strafbare Verhalten eine Vereitelung der Einziehung, der Herkunftsermittlung oder der Auffindung der Vermögenswerte nach sich ziehen.

Die überwiegende Mehrheit der bereits vorhandenen Literatur konzentriert sich entweder auf Mechanismen und Organisationen zur Verhinderung von Geldwäscherei oder auf Versuche, deren Auswirkungen abzuschätzen. Diese Einschätzungen sind jedoch wenig überzeugend, da man das Ausmass der weltweiten Kriminalität abschätzen müsste, was als erhebliche Herausforderung angesehen werden kann. Zudem haben Bereiche wie bspw. der Immobiliensektor im Vergleich zum Finanzsektor in der Vergangenheit weniger Beachtung gefunden. Wie bereits erwähnt, versucht dieser Artikel diese Lücke zumindest teilweise zu schliessen, indem untersucht wird, wie gut der Immobiliensektor für die Geldwäscherei geeignet ist und welche Methoden die Geldwäscher konkret anwenden.

Es konnte festgestellt werden, dass sich Immobilienprojekte – wie der einleitende Satz bereits besagt – für alle drei Phasen der Geldwäscherei hervorragend eignen. Geldwäscher gehen dabei oftmals so vor, dass sie in den ersten Schritten Unternehmen mit Strohmännern als Direktoren einsetzen. Zudem vermeiden es kluge Geldwäscher, Banken um Unterstützung bei der Finanzierung zu bitten, weil diese höchstwahrscheinlich genau überprüfen wollen, wer hinter dem Unternehmen steht und sich auch die Bilanzen ansehen wollen. Aus diesen Gründen nutzen Geldwäscher ihre eigenen Finanzierungsunternehmen, um ihre Immobilienprojekte zu finanzieren. Dadurch ist es sehr gut möglich, Liquidität aus illegalen Quellen in das Immobiliengeschäft einzubringen.

Beim Kauf von Immobilien ist es aus Sicht der oder des Geldwäschers wichtig, dass keine Immobilien in ländlichen Gebieten, in denen sich die Menschen kennen, gekauft werden. Der Kauf in anonymen Grossstädten ist in der Regel vorteilhafter, um die Aufmerksamkeit von Nachbarn oder lokalen Politikern zu vermeiden.

Ein Teil des Immobilienpreises könnte in bar mit unsauberem Vermögen bezahlt werden. Dies hat üblicherweise Steuervorteile sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer. Infolgedessen sind Verkäufer häufig bereit, Geldwäschern einen Rabatt auf den Kaufpreis zu gewähren. Dieser sollte jedoch 30 Prozent des Marktwerts nicht überschreiten, um die Plausibilität zu wahren. Plausibilität zu wahren, ist für das Funktionieren von Geldwäsche ganz allgemein von immenser Bedeutung. In einem nächsten Schritt können Geldwäscher ihre erworbenen Immobilien vermieten und damit legitime Mieteinnahmen schaffen. Um das Risiko der Entdeckungsgefahr gering zu halten, achten clevere Geldwäscher auch immer auf ihre Konkurrenten und versuchen, nicht aufzufallen.

Letztendlich ist festzuhalten, dass es in der Schweiz erhebliche Schlupflöcher beim Erwerb von Immobilien mit Geldern illegaler Herkunft gibt. Die schweizerische Gesetzgebung zur Bekämpfung der Geldwäscherei hinkt dabei dem internationalen Mindeststandard nach wie vor hinterher, da sich das GwG auf finanzintermediäre Tätigkeiten beschränkt.

Mehr zu diesem Thema finden Sie in Teichmann, F. & Hürlimann, C. (2020). Geldwäschereitrends in der Immobilienbranche – Ein Blick auf die Vorgehensweise der Täter. ZRFC, 15(2), 72-77.