Geldwäscherei in der Immobilienbranche – Ein Blick nach Österreich, Deutschland, Liechtenstein und die Schweiz

Unsere Rechtsanwälte in Zürich, Frauenfeld und St. Gallen sind täglich der Kriminalistik konfrontiert. Der vorliegende Beitrag befasst sich mit der Geldwäscherei in der Immobilienbranche. Veröffentlicht wurde der Artikel in der Zeitschrift ZWF und geschrieben wurde er von Dr. Dr. Fabian Teichmann, Rechtsanwalt in St. Gallen, sowie von Elena Park, ehemalige juristische Mitarbeiterin bei Teichmann International (Schweiz) AG.

Kosten des klassischen Geldwäscheprozesses können leicht 30 % der gewaschenen Vermögenswerte übersteigen. Geldwäsche kann jedoch auch profitabel abgewickelt werden. Die vorliegende Studie zeigt, wie Kriminelle vorgehen, um inkriminierte Vermögenswerte in der Immobilienbranche zu waschen. Barzahlungen ermöglichen es Geldwäschern, nicht nur Steuergesetze zu umgehen, sondern grössere Gewinne als legitim Wirtschaftender im Immobiliengeschäft zu erzielen. Zu den klassischen Betrieben gehören Restaurants, Bars oder Diskotheken, um illegal erworbene Vermögenswerte in den legalen Wirtschaftskreislauf einfliessen zu lassen. Dabei sind Geldwäscher häufig dazu bereit, einen erheblichen Teil ihrer inkriminierten Vermögenswerte für den Geldwäscheprozess auszugeben.

Immobilienprojekte sind für alle drei Ebenen der Geldwäsche geeignet, nämlich der Einspeisung, Verschleierung und Integration. Geldwäscher haben insbesondere beim Erwerb neuer Immobilien als auch bei der Renovierung Einspeisungsmöglichkeiten. Häufig werden Barzahlungen auch akzeptiert, womit Steuergesetze leicht umgangen werden können. Weiter eignen sich Immobilien ausserdem für den Verschleierungsprozess. Immobilien können so gekauft und verkauft werden, was die Verfolgbarkeit der Vermögenswerte erschwert und den Ermittlern die Übersicht nimmt. Insbesondere für den Integrationsschritt eignen sich Immobilienprojekte. Sind Immobilien gekauft und renoviert, so können diese vermietet werden. Damit sind in diesem Zeitpunkt inkriminierte Gelder vollständig in den legalen Wirtschaftskreislauf integriert und generiert legitime Mieterlöse.

Vor dem Erwerb einer Immobilie nehmen Täter einige Vorbereitungsschritte vor. Oftmals setzen Geldwäscher in ihren Gesellschaften Strohmänner ein. Der Geldwäscher kann selbst entscheiden, in welchem Land seine Immobiliengesellschaft gegründet werden soll. Er könnte beispielsweise in Österreich eine Aktiengesellschaft gründen und dafür eine Person seines Vertrauens als Direktor einsetzen, er muss nicht unbedingt selbst Direktor seiner Gesellschaft sein. Im extremen Fall setzen Geldwäscher ein ganzes Netzwerk an Strohmännern für die Gründung seiner Immobiliengesellschaft ein. Dafür könnten österreichische Staatsbürger ohne auffälligen Hintergrund eingesetzt werden. Hierbei müsste aber die Herkunft des Reichtums der Vermögenswerte erklärt werden. Geschickte Geldwäscher vermeiden es, Banken um Unterstützung zu bitten. Denn Banken würden höchstwahrscheinlich würden Banken die Gesellschaft genauestens überprüfen und Bilanzen des Unternehmens einfordern. Bei weiteren Fragen oder Anliegen zu diesem Themenbereich können Sie gerne unsere Rechtsanwälte für Wirtschaftsstrafrecht in St. Gallen, Zürich und Frauenfeld kontaktieren.

Zum Autor: Fabian Teichmann ist Rechtsanwalt und Notar in St. Gallen. Er ist ausserdem Lehrbeauftragter an verschiedenen Universitäten im In- und Ausland. Zudem leitet er Beratungsgesellschaften in Dubai, Liechtenstein und England.

Mehr zu diesem Thema finden Sie in Teichmann, F. (2017). Geldwäscherei in der Immobilienbranche. Kriminalistik, 3, 194–198.