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Geldwäsche in der Immobilienbranche am Beispiel Schweiz

Unsere Rechtsanwälte in Zürich, St. Gallen und Frauenfeld beschäftigen sich täglich mit Themen der Geldwäscherei. Im vorliegenden Beitrag der Zeitschrift Compliance-Berater wird das Thema Geldwäsche in der Immobilienbranche am Beispiel der Schweiz behandelt. Geschrieben wurde der Beitrag von Dr. Dr. Fabian Teichmann, Rechtsanwalt in St. Gallen, sowie von Marie-Christin Falker, wissenschaftliche Mitarbeiterin bei der Teichmann International (Schweiz) AG.

Seit langer Zeit gelten Immobilien als massiver Risikofaktor für Geldwäsche. Es ist eine enorme Menge an inkriminierten Geldern vorhanden, die international im Immobilienmarkt fliessen. Geldwäscher haben im Immobilienmarkt ein leichteres Spiel, denn Makler unterstehen nicht der gleichen Sorgfaltspflicht wie Finanzdienstleister. Weiter sind die Meldepflichten von Notaren eingeschränkt, da sie bei Beglaubigungen einem Berufsgeheimnis unterstehen. In diesem Beitrag wird gezeigt, wie Geldwäscher den Immobilienmarkt nutzen, um bestehende Anti-Geldwäsche-Massnahmen zu umgehen und ihre inkriminierten Gelder zu waschen.

Im Mai 2019 wurde öffentlich bekannt, dass der Immobilienmarkt in British Columbia, Kanada, missbraucht wurde, um jährlich bis zu sechs Milliarden kanadische Dollar zu waschen, woraufhin die mediale Berichterstattung enorm war. Laut Transparency International Canada (TI Canada) können wirtschaftlich Berechtigte in Kanada Firmen, Fonds oder Strohmänner nutzen, um anonym Immobilien zu besitzen und damit Geldwäsche zu betreiben. Weiter berichtet die Transparency International, dass die Schweiz, ähnlich wie Kanada, durch hohe Stabilität und Attraktivität als Wohn- und Urlaubsort ausgezeichnet ist. Die Schweiz hat in ihrem Anti-Geldwäsche-System signifikante Lücken. Im Gegensatz zur Immobilienbranche ist der Schweizer Finanzmarkt in Bezug auf Geldwäsche jedoch gut reguliert. In der Schweiz sind die Massnahmen zur Bekämpfung der Geldwäsche in Artikel 305bis des Strafgesetzbuches (StGB). Überdies wird die Bekämpfung der Geldwäsche im Geldwäschereigesetz (GwG) geregelt.

Verdachte auf Geldwäsche müssen nur von Finanzintermediäre gemeldet werden. Da Immobilien öfters von Privatpersonen ohne Fachkenntnisse verkauft werden, bietet sich der Immobiliensektor zu Geldwäschezwecken an. Besonders eignen sich Käufe von Immobilien im Ausland sehr, um sie als vermeintliches Feriendomizil zu nutzen, vor allem in Ländern, in denen kaum Rückfragen gestellt werden. Für den Kauf wird dann vom Geldwäscher entweder eine juristische Person oder ein Strohmann verwendet.

Des Weiteren eignen sich Immobilienkäufe besonders für Geldwäscher, da Barzahlungen äusserst beliebt sind. Bei öffentlichen Beurkundungen werden oftmals niedrige Preise angegeben, um Grunderwerbs- und Gewinnsteuern möglichst tief zu halten. Die Differenz zum tatsächlichen Wert der Immobilie wird daraufhin bar ausgeglichen. Bei Anliegen in diesem Themenbereich können unsere Rechtsanwälte in Zürich, St. Gallen und Frauenfeld Sie gerne beraten und weitere Auskunft geben.

Zum Autor: Fabian Teichmann ist Notar in St. Gallen. Er ist ausserdem als Rechtsanwalt in der Schweiz sowie als niedergelassener Europäischer Rechtsanwalt in Liechtenstein tätig.

Teichmann, F. & Falker, M.C. (2020). Geldwäsche in der Immobilienbranche am Beispiel Schweiz. Compliance Berater, 3, 54–57.