Financial crimes in the real estate sector in Austria, Germany, Liechtenstein and Switzerland

Dr. iur. Dr. rer. pol. Fabian Teichmann, LL.M. hat im Jahr 2023 einen Artikel für die Fachzeitschrift «Journal of Money Laundering Control» verfasst. Darin befasst sich der Autor sich mit der Thematik der Geldwäscherei im Immobiliensektor in Österreich, Deutschland, Liechtenstein und in der Schweiz.

Die Geldwäscherei ist mit kostspieligen Aufwänden verbunden. Kriminelle führen regelmässig Unternehmen, beispielsweise Nachtclubs, Restaurants und Bars, um ihre kriminellen Tätigkeiten zu verschleiern. Diese Aufwände können ohne Weiteres 30% des gewaschenen Betrages übersteigen. Die Strafbarkeit der Geldwäscherei diente ursprünglich der Bekämpfung des Drogenhandels. Heutzutage verschleiern zahlreiche kriminelle Sparten ihre illegal erwirtschafteten Einnahmen mittels Geldwäscherei. Gewisse Staaten regulieren die Geldwäscherei durch höhere Standards als andere. Da Geldwäschereihandlungen oftmals einen grenzüberschreitenden Charakter aufweisen, ist die internationale Kooperation in deren Bekämpfung zentral. In der Schweiz statuiert Art. 305bis StGB den Straftatbestand der Geldwäscherei. Die nationale Umsetzung der Bekämpfung der Geldwäscherei erfolgt durch die Financial Action Task Force (FATF). Die Finanzbranche ist dabei regelmässig Empfängerin von Empfehlung des FATF. Die Immobilienbranche erhält von der FATF weniger Beachtung.

Der Autor zeigt die drei Ebenen auf, aus denen sich der Geldwäschereiprozess zusammensetzt. Er diskutiert die Eignung des Immobiliensektors für Belangen der Geldwäscherei, wobei verschiedene Methoden diskutiert werden und das Entdeckungsrisiko thematisiert wird. Der Autor führte im Rahmen seiner Untersuchungen halbstandardisierte Interviews. Dabei kommt er zum Schluss, dass sich die Immobilienbranche tatsächlich für Handlungen der Geldwäscherei eigne. Dabei spiele es keine Rolle, ob man einen urbanen oder ländlichen Immobilienmarkt für den beabsichtigten Zweck missbrauche. Vielmehr sei die Vorgehensweise entscheidend. Der Autor geht auf verschiedene Aspekte ein, welche Geldwäscher zu berücksichtigen haben. Beispielsweise erklärt er die Rolle von Strohleuten oder Gesellschaften im Geldwäschereivorgang. Beim einschlägigen Immobilienmarkt sollte es sich um einen liquiden und funktionierenden Markt handeln. Die involvieren Personen, beispielsweise Notare und Anwälte, sollten sich im einschlägigen Markt bewährt haben und im guten Glauben handeln. Das Auffinden solcher Personen, die unaufmerksam handeln, erweist sich jedoch als herausfordernd.

Geldwäschereihandlungen in der Immobilienbranche bringen auch Risiken mit sich. Beispielsweise können Behörden, Medien und Banken sowie gutgläubig involvierte Personen auf die tatsächlichen Gegebenheiten aufmerksam werden. Der Autor stellt fest, dass zahlreiche Geldwäscher die vorhandenen Risiken in Kauf nehmen. Durch verschiedene Massnahmen lässt sich das Risiko nämlich beachtlich reduzieren. Nichtsdestotrotz haben etwa ein Drittel der befragten Compliance-Officers in den letzten drei Jahren vor der Befragung Erfahrungen mit Geldwäschereihandlungen in der Immobilienbranche gemacht.

Abschliessend bejaht der Autor die Eignung des österreichischen, deutschen, liechtensteinischen und schweizerischen Immobilienmarkts für Handlungen der Geldwäscherei.