Der schweizerische Gesetzesentwurf zur Stärkung der Geldwäschereibekämpfung – eine kritische Würdigung der Sorgfaltspflichten für Immobiliengeschäfte

Am 30. August 2023 hat der schweizerische Bundesrat einen Gesetzesentwurf zur Stärkung der Geldwäschereibekämpfung in die Vernehmung gegeben. Der Autor Dr. iur. Dr. rer. pol. LLM. Fabian Teichmann analysiert in diesem Beitrag die darin vorgesehenen Sorgfaltspflichten für Immobiliengeschäfte. Dabei beleuchtet er, ob diese Sorgfaltspflichten zur effektiven Bekämpfung von Geldwäscherei und Terrorismusfinanzierung beitragen können. Auch in der EU bestehen bereits solche umfangreichen Sorgfaltspflichten. Diese haben bisher nicht zum gewünschten Erfolg geführt. Daher erläutert der Autor anhand kriminologischer Erkenntnisse und wirtschaftswissenschaftlichen Theorien, weshalb sich diese GwG-Revision kaum eignen wird, um Geldwäscherei effektiver zu bekämpfen.

Die Immobilienbranche birgt erhebliche Geldwäschereirisiken. Professionelle Geldwäscher verfügen meist über wiederkehrende Einkünfte und über Bargeld sowie auch Bankguthaben. In den Wirtschaftskreislauf der Immobilienbranche lässt sich sowohl Bargeld als auch Bankguthaben integrieren. Erstens wird im Kaufvertrag ein geringerer Kaufpreis angegeben. Der Rest des Kaufpreises wird bar bezahlt. Dies ist im Hinblick auf allfällige Vermögenssteuern und Grundstückgewinnsteuern attraktiv. Danach wird die Liegenschaft saniert und die Handwerker werden nach einem ähnlichen Schema wie die Liegenschaftsverkäufer bezahlt. Im nächsten Schritt kann die Liegenschaft vermietet werden, was zu wiederkehrenden Einkünften führt, welche zur Plausibilisierung von weiteren Immobiliengeschäften beitragen können. Die Mieteinkünfte können genutzt werden, um die Mittelherkunft von anderen Geldern zu rechtfertigen.

Die GwG-Revision sieht vor, dass in Zukunft Berater, welche berufsmässig Rechts- oder buchhalterische Beratungen anbieten im Zusammenhang mit dem Verkauf oder Kauf eines Grundstücks gewisse Pflichten erfüllen müssen. Sie haben die Identität ihrer Klientschaft zu überprüfen, die wirtschaftlich berechtigte Person zu eruieren und eine Pflicht zur Dokumentation. Zudem müssen der Gegenstand und Zweck des von der Klientin oder dem Klienten gewünschten Geschäfts identifiziert werden. Zudem haben sie organisatorische Massnahmen zur Verhinderung von Geldwäscherei und der Terrorismusfinanzierung zu treffen. Ausserdem muss ein Berater der Meldestelle für Geldwäscherei unverzüglich Meldung erstatten, wenn er oder sie weiss oder ein begründeter Verdacht besteht, dass das Geschäft, dass sie oder er im Namen eines Klienten oder einer Klientin ausführt, mit Vermögenswerten, die im Zusammenhang mit einer strafbaren Handlung nach Art. 260ter oder 305bis StGB stehen, verbunden ist.

Dieser Ansatz hat in Deutschland nicht funktioniert, deshalb ist fraglich, warum dieser «more oft he same approach» in der Schweiz funktionieren sollte. Es wirkt, als hätte der Bundesrat nur versucht, internationale Richtlinien umzusetzen, ohne zu überprüfen, ob diese einen wesentlichen Beitrag zu einer effektiveren Bekämpfung der Geldwäscherei in der Schweiz leisten können. Um die Geldwäscherei in der Immobilienbranche effektiver zu bekämpfen, bräuchten Immobilienmakler Compliance-Abteilungen, welche mit jenen von Finanzdienstleistern vergleichbar sind. Dies scheint jedoch aufgrund der starken Fragmentierung des Marktes nicht realistisch zu sein. Abschliessend hält der Beitrag fest, dass es sich nicht rechtfertigen lässt, solche aufwändigen Sorgfalts- und Dokumentationspflichten für Immobilienmakler einzuführen, wenn von Anfang an klar zu sein scheint, dass diese im Kampf gegen Geldwäscherei wirkungslos sein dürften.