Tod des Mieters – was nun?

Stirbt ein Mieter, so stellt sich für Vermieter aber auch potenzielle Erben oder Mitbewohner des verstorbenen Mieters die Frage, was nun zu tun ist?

Gemäss Art. 266 i OR, können bei dem Tod eines Mieters, seine Erben mit der gesetzlichen Frist auf den nächsten gesetzlichen Termin kündigen.

Es ist hierbei unerheblich, ob zwischen dem verstorbenen Mieter und dem Vermieter eine andere Frist als die gesetzliche Frist im Mietvertrag vereinbart wurde. Der Vermieter selbst hat im Falle des Todes seines Mieters kein ausserordentliches Kündigungsrecht. Kündigt er den Mietvertrag dennoch gegenüber den Erben, so ist die Kündigung anfechtbar.

Nach Schweizer Recht geht das Erbe als Ganzes auf die Erben über. Das bedeutet, dass der Mietvertrag nur von allen Erben - der sogenannten Erbengemeinschaft – mit einstimmigem Beschluss gemeinsam gekündigt werden kann. Eine Kündigung kann in der Praxis aber auch vom Willensvollstrecker, Erbenvertreter oder Erbschaftsverwalter, nach einstimmigem Beschluss der Erbengemeinschaft, ausgesprochen werden.

Problematisch sind Situationen, in denen der verstorbene Mieter gemeinsam mit seinem Ehegatten oder auch mit einem Dritten in der Wohnung gelebt hat.

Wohnte der verstorbene Mieter gemeinsam mit seinem Ehegatten in der Wohnung und hat der überlebende Ehegatte den Mietvertrag nicht unterzeichnet, so können die Erben des verstorbenen Mieters den Mietvertrag kündigen. Hierbei ist jedoch erforderlich, dass auch der überlebende Ehegatte der Kündigung zustimmt, sofern es sich um eine Familienwohnung handelt. Dies gilt selbst bei Enterbung oder Erbverzicht durch den überlebenden Ehegatten.

Lebte der verstorbene Mieter mit einem Dritten, also einem Mitmieter, in der Wohnung und haben beide den Mietvertrag unterzeichnet, so kann dieser nur gemeinsam von der Erbengemeinschaft und dem Mitmieter gekündigt werden.

Wenn keine Erben des verstorbenen Mieters ermittelt werde können, zum Beispiel wenn Erben im Ausland sind oder keine Erben vorhanden sind, steht der Vermieter vor der Frage, was nun mit dem Mietvertrag geschieht. Kann wider Erwarten ein Erbe ermittelt werden, jedoch nicht die Ganze Erbengemeinschaft, so kann dieser Erbe den Mietvertrag kündigen, wenn eine Dringlichkeit vorliegt. Dies wird nach Rechtsprechung des Bundesgerichts unter anderem dann angenommen, wenn Betreibungen aufgrund nicht erfüllter Mietzinszahlungen drohen.

Kann kein Erbe ermittelt werden, so kann der Vermieter die Rückgabe der Wohnung aufgrund der ausbleibenden Mietzinszahlung an sich selbst und im Namen der Erben vornehmen, um damit einen Schaden von der Erbengemeinschaft abzuwenden. Dies ist jedoch nur dann möglich, wenn das Fehlen eines objektiven Interesses der Erbengemeinschaft am Fortbestehen des Mietvertrags bejaht wird. Vor einem solchen Schritt empfiehlt sich eine Beratung durch einen erfahrenen Anwalt. Benötigen Sie Unterstützung, können Sie sich gerne bei einem unserer Anwälte oder einer unserer Anwältinnen in Zürich, St. Gallen oder Frauenfeld melden.

Schlagen die Erben die Erbschaft aus, so gelangt der Mietvertrag zur konkursamtlichen Liquidation (vgl. dazu Art. 266h OR).

Ist ihr Mieter verstorben oder sind Sie Erbe eines Mieters geworden so unterstützen unsere Anwälte oder einer unserer Anwältinnen in Zürich, St. Gallen oder Frauenfeld Sie gerne bei der Regelung ihrer rechtlichen Angelegenheit. Gerne kümmern wir uns auch um die Regelung ihres Erbfalles.