Eigentümerwechsel einer Mietwohnung

Erfährt der Mieter von einer Veräusserung seiner Mietwohnung, so stellt sich für Ihn die Frage, ob dies Auswirkungen auf sein Mietverhältnis hat. Gleiches gilt für den Erwerber einer Mietwohnung, wenn bereits Mieter in der erworbenen Immobilie leben.

Mit dem Erwerb der Mietsache, tritt der Erwerber in sämtliche Rechte und Pflichten des bisherigen Vermieters ein. Das bedeutet für den Mieter, dass er Ansprüche aus dem Mietverhältnis ab dem Zeitpunkt des Erwerbs gegenüber dem Erwerber als neuer Vermieter geltend machen muss.

Art. 261 Abs. 1 OR bestimmt hier klar, dass das Mietverhältnis mit dem Eigentum an der Sache auf den Erwerber übergeht, wenn der Vermieter die Sache nach Abschluss des Mietvertrages veräussert hat oder wenn sie ihm in einem Schuldbetreibungs- oder Konkursverfahren entzogen wird.

Eine Veräusserung liegt daher, neben dem klassischen Verkauf, auch bei einer Zwangsvollstreckung im Rahmen eines Schuldbetreibungs- und Konkursverfahren aber auch bei einer Schenkung oder einem Tausch vor. Keine Veräusserung im Sinne des Art. 261 Abs. 1 OR liegt beim Erbfall oder auch bei einer güterrechtlichen Zuweisung des Eigentums vor.

Eine Kündigung des Mietverhältnisses durch den Erwerber, allein aufgrund der Veräusserung ist nicht zulässig. Der Mieter kann eine solche Kündigung, wenn diese vom bisherigen Veräusserer mit Blick auf die Veräusserung ausgesprochen ist, anfechten. Macht der Mieter eine Erstreckung gegenüber dem bisherigen Vermieter geltend, so gilt diese auch gegenüber dem späteren Erwerber.

Das Gesetz räumt dem Erwerber jedoch ein Kündigungsrecht zum nächsten gesetzlichen Termin ein, wenn der Erwerber dringenden Eigenbedarf für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte geltend macht. Ein naher Verwandter kann zum Beispiel ein Kind, ein Elternteil oder ein Bruder oder eine Schwester sein. Das Vorliegen des Eigenbedarfs eines nahen Verwandten liegt in der Regel nicht bei Einzug einer Cousine 10. Grades vor.

Dringender Eigenbedarf wird bejaht, wenn der Vermieter unmittelbare, ernsthafte und aktuelle Gründe für eine Selbstnutzung der Sache durch ihn oder nahe Angehörige hat, die ein Zuwarten als unzumutbar erscheinen lassen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn der Erwerber selbst die Wohnung beziehen möchte. Das Bundesgericht lehnte hingegen einen Fall ab, in welchem die Schwester eines Mitvermieters die Wohnung beziehen sollte und diese keinen Bezug zu der betreffenden Stadt hatte. Eine Kündigung durch den Erwerber kann erst nach der Veräusserung gegenüber dem Mieter ausgesprochen werden.

Um eine solche Eigenbedarfskündigung rechtssicher auszusprechen, lohnt sich eine Beratung durch einen Anwalt oder eine Anwältin. Dasselbe gilt, falls Ihnen mit Begründung auf Eigenbedarf des Vermieters gekündigt wurde. Unsere Anwälte und Anwältinnen in Zürich, St. Gallen oder Frauenfeld unterstützen Sie gerne.

Kündigt der Erwerber das Mietverhältnis mit Blick auf den Eigenbedarf frühzeitig und vor Ablauf der gesetzlichen Frist, so kann der Mieter Schadensersatz in Höhe des ihm entstandenen Schadens (u.a. Umzugskosten etc.) gegenüber dem Erwerber geltend machen.

Benötigen Sie Hilfe bei der Geltendmachung von Ansprüchen, können Sie sich gerne bei einem unserer Anwälte oder einer unserer Anwältinnen in Zürich, St. Gallen oder Frauenfeld melden.