Die Erstreckung des Mietverhältnisses

Bei der Kündigung des Mietverhältnisses hat ein Mieter einen Anspruch auf Erstreckung dieses Mietverhältnisses unter gewissen Voraussetzungen. Erstreckung bedeutet, dass entweder das durch Kündigung des Vermieters beendete Mietverhältnis erstreckt wird wie auch das auslaufende befristete Mietverhältnis. Die Erstreckung ist ein Grundsäule des sozialen Mieterschutzes und soll die nachteiligen Folgen der Beendigung eines Mietverhältnisses für die Mieter abmildern.

Nach Art. 272 Abs. 1 OR kann der Mieter die Erstreckung eines befristeten oder unbefristeten Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung der Miete für ihn oder seine Familie eine Härte zur Folge hätte, die durch die Interessen des Vermietrs nicht zu rechtfertigen wäre.

Ausweislich Art. 272 Abs. 2 OR berücksichtigt die zuständige Behörde bei der Interessensabwägung insbesondere:

• Die Umstände des Vertragsabschlusses und den Inhalt des Vertrags;
• Die Dauer des Mietverhältnisses;
• Die persönlichen, familiären und wirtschaftlichen Verhältnisse der Parteien und deren Verhalten;
• Einen allfälligen Eigenbedarf des Vermieters für sich, nahe Verwandte oder Verschwägerte sowie die Dringlichkeit dieses Bedarfs;
• Die Verhältnisse auf dem örtlichen Markt für Wohn – und Geschäftsräume.

Sofern der Mieter eine Erstreckung geltend macht ist – wie oben bereits erwähnt – eine Interessenabwägung durchzuführen. Hierbei soll einerseits das Interesse des Mieters und insbesondere die Härte der Vertragsbeendigung mit den Interessen des Vermieters abgewogen werden. Art. 272 Abs. 2 OR konkretisiert die wichtigsten für die Interessensabwägung in Betracht kommenden Kriterien.

Von einer Härte der Vertragsbeendigung für den Mieter kann auszugehen sein, wenn dieser nur erschwert ein geeignetes Ersatzobjekt finden kann. Auch das Alter oder der Gesundheitszustand des Mieters können ein Kriterium sein, welches es im Rahmen der Interessensabwägung abzuwägen gilt.

Auf Seiten des Vermieters steht oftmals der Eigenbedarf. Auch eine lange Zeitspanne zwischen Kündigung und tatsächlichem Auszugszeitpunkt des Mieters kann zu Gunsten des Vermieters gewertet werden, wenn er seinen Mieter dadurch in die Lage versetzt hat nach einem geeigneten Ersatzobjekt zu suchen.

Bezüglich der Interessensabwägung ist daher immer auf den konkreten Einzelfall abzustellen.

Unsere Anwälte und Anwältinnen in Zürich, St. Gallen oder Frauenfeld unterstützen Sie gerne bei der Prüfung der Erfolgsaussichten eines solchen Erstreckungsgesuchs.

Haben mehrere Personen eine Wohnung gemietet, so steht jedem das Recht zu eine Erstreckung zu verlangen.

Eine Erstreckung ist ausgeschlossen bei

• Zahlungsrückstand des Mieters;
• Wegen schwerer Verletzung der Pflicht des Mieters zu Sorgfalt und Rücksichtnahme;
• wegen Konkurs des Mieters;
• einem Mietvertrag welcher im Hinblick auf ein bevorstehendes Umbau- oder Abbruchvorhanden ausdrücklich nur für die beschränkte Zeit bis zum Baubeginn oder bis zum Erhalt der erforderlichen Bewilligung abgeschlossen wurde.

Soll eine Erstreckung geltend gemacht werden so muss das Begehren bei der Schlichtungsbehörde fristgerecht eingereicht werden. Bei einem unbefristeten Mietverhältnis ist es innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung einzureichen. Bei einem befristeten Mietverhältnis ist es spätestens 60 Tage vor Ablauf der Vertragsdauer einzureichen.

Der Mieter hat nach der ersten Erstreckung die Möglichkeit eine weitere Erstreckung spätestens 60 Tage vor Ablauf der ersten einzureichen.

Benötigen Sie Hilfe, können Sie sich gerne bei einem unserer Anwälte oder einer unserer Anwältinnen in Zürich, St. Gallen oder Frauenfeld melden.