Steueraufwand beim Wohneigentum

Das Eigentum an einer Liegenschaft bringt einige Kosten mit sich, unter anderem auch Steuern. Hier können jedoch einige Massnahmen getroffen werden, um den Steueraufwand zu senken und Steueroptimierung zu betreiben. Bei Fragen zur Steueroptimierung helfen Ihnen unsere Anwältinnen und Anwälte für Steuerrecht gerne weiter.

Wird eine Liegenschaft vermietet, sind die daraus resultierenden Einnahmen als Einkommen zu versteuern. Werden die Liegenschaften jedoch vom Eigentümer selbst bewohnt, ist ein kalkulatorischer Eigenmietwert zu versteuern. Dieser Eigenmietwert stellt eine fiktive Grösse dar, die den Eigenheimbesitzer dem Mieter in Sache Steuer gleichstellen soll. Gleiches gilt auch für Feriendomizile.

Mögliche Optimierungsmassnahmen

Um den Steueraufwand zu minimieren können zunächst Verwaltungsaufwendungen, werterhaltende Massnahmen, sowie Abzüge für Versicherungsprämien und Finanzierungskosten geltend gemacht werden. Ergibt sich einen Aufwandüberschuss, kann jener mit anderen Einkünften verrechnet, nicht jedoch auf das nächste Steuerjahr übertragen werden. Im Sinne dieser Verrechnung empfiehlt es sich eine vorausschauende Planung zu betreiben, um die Abzüge für Liegenschaftskosten zu maximieren. Dabei gibt es in jeder Steuerperiode eine Wahlmöglichkeit zwischen den Abzügen der effektiven Liegenschaftskosten und einem Pauschalbetrag. Der Pauschalbetrag beläuft sich in der Regel auf 10 oder 20 Prozent der Mieteinnahmen bzw. des Eigenmietwerts. Grundsätzlich lohnt es sich hierfür weniger dringende Unterhaltsarbeiten auf ein Jahr zu konzentrieren und in den zwischen Jahren den Pauschalbetrag zu wählen. Bei Grossrenovierungen wiederum, kann eine Verteilung auf mehrere Jahre vorteilhaft sein. Für Investitionen gilt es noch zu beachten, dass im Zweifelsfall ein Beleg für Werterhaltungsarbeiten nachzuweisen ist und keine Wertvermehrung. Ist jedoch eine Wertsteigerung gegeben, kann dies wiederum beim Liegenschaftsverkauf im Sinne der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden. Weiter sind Investitionskosten im Rahmen von energetischen Sanierungen vollumfänglich von der direkten Bundessteuer und meist auch kantonalen Steuer abzugsfähig, soweit sie nicht subventioniert sind.

Hypothekarzinsen können einerseits vom Einkommen und andererseits die Hypothek an sich vom Vermögen abgezogen werden. Des weiteren kann eine indirekte Amortisation der Hypothek mittels Einzahlung in die Säule 3a von Vorteil sein. Hierzu wird die Hypothekarschuld nicht direkt getilgt, sondern lediglich die Hypothekarzinsen beglichen. Durch den Schuldzinsabzug reduziert sich das steuerbare Einkommen und gleichzeitig sind die Zahlungen in die Säule 3a abzugsfähig. Die Begleichung der Hypothek erfolgt dann, in der Regel, bei der Pensionierung über die, in der Säule 3a angesparten, Mittel.

Werden mehrere Liegenschaften gehalten, kann je nach Absicht des Investors und Standort, die Gründung einer privaten Immobiliengesellschaft aus steuerlicher Sicht von Vorteil sein. Denn das Einkommen aus einer direkt gehaltenen Liegenschaft wird in der Regel höher besteuert als der Gewinn einer Immobiliengesellschaft. Dies ist insbesondere bei Reinvestitionen der Erträge der Fall.

Bei Unklarheiten im Bereich der Steueroptimierung für Liegenschaften stehen Ihnen unserer Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte für Steuerrecht gerne zur Verfügung.