Beendigung eines Mietverhältnisses

Im Rahmen eines Mietvertrages überlässt der Vermieter dem Mieter eine Sache zum Gebrauch und erhält im Gegenzug einen Mietzins vom Mieter. Die anwendbaren Bestimmungen sind die Artikel 253 ff. des Obligationenrechts. Anschliessend werden die verschiedenen Möglichkeiten aufgezeigt, wie Mietverhältnisse beendet werden können, beziehungsweise wie sie enden. In jedem Fall lohnt es sich, sich für die Beendigung eines Mietverhältnisses juristische Unterstützung durch eine Anwältin oder einen Anwalt für Wirtschaftsrecht in Frauenfeld, Zürich oder St. Gallen zu holen.

Befristete Mietverhältnisse enden mit Ablauf der vereinbarten Dauer (Art. 266 OR). Dabei enden sie automatisch, es ist also keine Kündigung notwendig. Ist das Mietverhältnis hingegen unbefristet, muss eine ordentliche Kündigung erfolgen (Art. 266a-f OR). Die Kündigung muss jeweils die gesetzlichen Kündigungsfristen und -termine einhalten. Ein Rechtsanwalt oder eine Rechtsanwältin für Wirtschaftsrecht in Zürich, St. Gallen oder Frauenfeld kann Ihnen beim Verfassen der ordentlichen Kündigung, sowie bei der Berechnung von Fristen und Terminen zur Seite stehen. Werden Kündigungsfrist oder Kündigungstermin nicht eingehalten, ist die Kündigung zwar trotzdem gültig, bezieht sich aber erst auf den nächstmöglichen Termin, auf den die Kündigung erfolgen kann. Das Gesetz nennt jeweils für unbewegliche Sachen und Fahrnisbauten, für Wohnungen, für Geschäftsräume, für möblierte Zimmer und Einstellplätze, sowie für bewegliche Sachen die zugehörigen Fristen und Termine, die anwendbar sind.

Eine ausserordentliche Kündigung ist möglich aus wichtigen Gründen (Art. 266g OR). Darüber ob diese im Einzelfall tatsächlich vorliegen und eine ausserordentliche Kündigung rechtfertigen können, können Ihnen Rechtsanwälte und Rechtsanwältinnen für Mietrecht in der Schweiz Auskunft geben. Weiter ist eine ausserordentliche Kündigung wegen Konkurs oder wegen Tod des Mieters (Art. 266h OR, Art. 266i OR) möglich. Auch für bewegliche Sachen, die vom Vermieter gewerbsmässig vermietet werden, besteht eine Sonderregelung (Art. 266k OR).

Eine fristlose Kündigung ist in seltenen Fällen ebenfalls möglich. So wenn der Mieter in Konkurs fällt und dem Vermieter innert angemessener Frist keine Sicherheit für künftige Mietzinse leistet (Art. 266h OR). Ausserdem wenn das Mietobjekt trotz Mangel übernommen wird und dieser nicht innert angemessener Frist beseitigt wird, sofern der Mangel die Tauglichkeit einer unbeweglichen Sache zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliesst, beziehungsweise bei beweglichen Sachen vermindert (Art. 258 Abs. 2 OR in Verbindung mit Art. 259b OR).

Der Mieter hat die Möglichkeit, die Sache vorzeitig zurückzugeben (Art. 264 OR) und zwar ohne, dass er dabei Kündigungsfristen oder -termine einhalten muss. Dafür muss er dem Vermieter einen für diesen zumutbaren neuen Mieter vorschlagen, der bereit ist, den Mietvertrag zu den gleichen Bedingungen zu übernehmen. Zusätzlich muss dieser neue Mieter zahlungsfähig sein. Sind diese Voraussetzungen gegeben, ist der ursprüngliche Mieter von seinen Verpflichtungen gegenüber dem Vermieter befreit. Ob die Voraussetzungen für eine vorzeitige Rückgabe der Mietsache in konkreten Fällen tatsächlich erfüllt sind, ist nicht immer eindeutig und kann im Zweifelsfall von Anwältinnen und Anwälten für Wirtschaftsrecht in der Schweiz abgeklärt werden.

Handelt es sich beim Mietobjekt um eine Wohnung der Familie, kann der Vertrag nur mit ausdrücklicher Zustimmung beider Ehegatten oder beider Parteien einer eingetragenen Partnerschaft gekündigt werden (Art. 266m OR). Eine Kündigung durch den Vermieter muss beiden Ehegatten, beziehungsweise beiden Personen einer eingetragenen Partnerschaft separat zugestellt werden (Art. 266n OR). Werden diese beiden Bestimmungen nicht berücksichtigt, ist die Kündigung nichtig.

Betrifft ein Mietvertrag Wohn- oder Geschäftsräume, muss er schriftlich gekündigt werden (Art. 266l OR). Geht die Kündigung vom Vermieter aus, muss dieser ausserdem mit einem vom Kanton genehmigten Formular kündigen. Dieses muss zwingend angeben, wie der Mieter vorgehen kann, wenn er die Kündigung anfechten oder das Mietverhältnis erstrecken will. Unsere Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte in St. Gallen, Zürich und Frauenfeld unterstützen Sie gerne, sollten sie eine solche Kündigungsanfechtung oder die Erstreckung eines Mietverhältnisses anstreben. Grundsätzlich müssen in einem Kündigungsschreiben keine Kündigungsgründe angegeben werden, ausser es wird danach verlangt (Art. 271 Abs. 2 OR).