Mietrecht – Mängel bei Mietwohnungen

Ein Riss in der Schlafzimmerwand oder eine defekte Heizung im Wohnzimmer. Mängel sind ärgerlich und können ein erhöhtes Konfliktpotenzial zwischen mietender und vermietender Partei bieten. Die Möglichkeiten, die das Gesetz vorsieht, um die ihnen zustehenden Ansprüche durchzusetzen, werden nachfolgend aufgezeigt.

Ein Mangel an einem Objekt liegt vor, wenn eine zugesicherte oder eine sich aus dem Gebrauchszweck ergebende Eigenschaft nicht vorhanden ist. Tritt ein Schaden auf, haben Mieterinnen und Mieter das Recht auf Behebung des Mangels. Dabei unterscheidet das Obligationenrecht drei Arten von Mängeln: leichte, mittelschwere und schwere Mängel. Die Behebung von leichten Mängeln gehört zum Unterhalt, den die Mieterinnen und Mieter nach Art. 259 OR selbst zu tragen haben. Ein leichter Mangel kann beispielsweise eine lockere Glühbirne oder ein defekter Griff sein. Als allgemein anerkannte Praxis gilt, dass leichte Mängel von einer handwerklich normal begabten mietenden Partei selbst behoben werden können.

Mittelschwere Mängel sind in ihrer Wirkung bereits schwerwiegender. Sie beeinflussen die Nutzung der Wohnung, nichtsdestotrotz kann nach wie vor in der Wohnung gelebt werden. Unter mittelschwere Mängel fallen abblätternde Tapeten oder nicht funktionstüchtige Waschmaschinen.

Bei schweren Mängeln liegt im Gegensatz zu den mittleren Mängeln eine derart starke Einschränkung vor, dass die weitere Benutzung der Wohnung nicht mehr zugemutet werden kann. Ein schwerer Mangel ist beispielsweise ein Leck im Dach oder ein Schimmelbefall im Badezimmer.

Entdecken Mieterinnen und Mieter Mängel so müssen sie die vermietende Partei sofort darauf aufmerksam machen, damit sie die Gelegenheit erhalten, darauf reagieren zu können. Die Meldepflicht ist eine nötige Voraussetzung, um später die Mängelrechte geltend machen zu können. Treten während der Mietdauer Mängel auf, so hat der Mieter oder die Mieterin mehrere Möglichkeiten nach Art. 259b – 259f OR. Es steht der mietenden Partei die Möglichkeit zu, den mittleren oder schweren Mangel durch den Vermieter oder die Vermieterin beseitigen zu lassen. Sollte die Frist zur Beseitigung abgelaufen sein, kann der Mieter oder die Mieterin fristlos kündigen oder den Mangel auf Kosten des Vermietenden selbst beseitigen lassen. Voraussetzung für die Ersatzvornahmen ist jedoch die Kenntnis der vermietenden Partei über den Mangel. Die Beseitigung des Mangels muss sich auch auf das unumgängliche beschränken. So dürfen nicht noch zusätzliche Mängel korrigiert werden oder grössere Anschaffungen in Auftrag gegeben werden.

Eine weitere Möglichkeit ist die Mietzinsherabsetzung. Die Herabsetzung sollten Mieterinnen und Mieter jedoch nicht selbständig vornehmen, sondern mit der vermietenden Partei absprechen oder nötigenfalls vor einer Schlichtungsbehörde geltend machen. Mit einer eigenmächtigen Herabsetzung riskieren Mieterinnen und Mieter nämlich die Auflösung des Mietvertrages.

Eine letzte Möglichkeit zur Durchsetzung der Mängelbeseitigung wäre die Mietzinshinterlegung. Indem die Mieterinnen und Mieter den künftig fälligen Mietzins auf einem Sperrkonto hinterlegen, können sie so die vermietende Partei unter Druck setzen, den Mangel zu beseitigen. Die Mieterinnen und Mieter kommen durch die Hinterlegung nicht in Verzug und kommen ihrer Pflicht (Mietzinsbezahlung) immer noch nach.

Zu empfehlen ist jedoch immer ein vorgängig klärendes Gespräch zwischen vermietender- und mietender Partei, um ein Gang vor Gericht verhindern zu können.