Fristlose Kündigung des Mietverhältnisses

Sind sich Mieter und Vermieter über die wesentlichen Vertragspunkte einig, so kann ein Vertrag rechtsgültig zustande kommen. Es muss insbesondere über die folgenden zwei vertragswesentlichen Bestandteile Einigkeit bestehen – über die Überlassung einer bestimmten Sache zum Gebrauch sowie den Mietzins mit Einschluss der Nebenleistungen. Im Allgemeinen bedürfen Mietverträge keiner besonderen Form, was bedeutet, dass diese mündlich oder schriftlich abgeschlossen werden können. Im Rahmen der Miete von Wohn- und Geschäftsräumen müssen allerdings bestimmte Vorgänge wie die Kündigung eines Vertrags schriftlich erfolgen.

Nach Art. 256 OR hat die Vermieterin die Pflicht zur Übergabe sowie zur Instandhaltung der Mietsache. Von besonderer Bedeutung ist die Verpflichtung der Vermieterin im Hinblick auf den Zustand der Mietsache. Dieser muss sowohl im Zeitpunkt der Übergabe als auch während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses zum vorausgesetzten Gebrauch benutzbar sein. Nach Art. 257 OR in Übereinstimmung mit Art. 253 OR ist der Mieter zur Bezahlung des Mietzinses verpflichtet. Weiter besteht nach Art. 267 Abs. 1 OR die Leistungspflicht, die Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses in angemessenem Zustand zurückzugeben.

Die firstlose Kündigung des Mietvertrags durch den Vermieter ist nur in Ausnahmefällen möglich. Gemäss Art. 257f OR kann der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen, wenn er dem Mietobjekt vorsätzlich schweren Schaden zufügt. Weiter kann der Mieter vom Vermieter fristlos gekündigt werden, wenn der Mieter innert der angesetzten Frist den Mietzins nicht bezahlt.

Aus der Perspektive des Mieters kann das Mietverhältnis fristlos beendet werden, wenn der Vermieter Kenntnis über einen Mangel hat und ihn nicht innert angemessener Frist beseitigt. Dies kann gemäss Art. 259b OR dann umgesetzt werden, wenn der Mangel die Tauglichkeit des Mietobjekts zum vorausgesetzten Gebrauch ausschliesst. In diesem Zusammenhang kann der Mieter den Mangel einer angemessenen Frist den Mangel auch selbst auf Kosten des Vermieters beseitigen lassen.

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